一、頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》的立法目的

《條例》的立法目的就是整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益。其中整合不動產(chǎn)登記職責是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎，規(guī)范登記行為是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，方便群眾申請登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，保護權利人合法權益是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。

需要注意的是，《條例》的起草工作受到了社會各界的廣泛關注，關于《條例》起草的目的，社會各界也存在不同的認識。例如，很多人把不動產(chǎn)登記作為了遏制腐敗或者限制房價的主要工具。但是，我們應當準確認識到整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，才是不動產(chǎn)登記條例起草的直接目的。雖然隨著不動產(chǎn)登記制度的完善，特別是登記信息的準確，可能會對遏制腐敗、穩(wěn)定房價帶來一定的影響，但是這些并不是不動產(chǎn)登記的直接目的。

二、頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》的立法依據(jù)

《條例》最主要的立法依據(jù)是《物權法》，因為《物權法》第十條規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”其他法律如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《草原法》及《農(nóng)村土地承包法》等相關法律對土地、房屋、森林林木、草原等不動產(chǎn)登記也進行了規(guī)范，但是由于這些法律在登記機關、登記管轄、登記內容、登記程序等方面規(guī)定都不相同，不利于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立。為此，《條例》以《物權法》為立法依據(jù)，吸納其他法律中對不動產(chǎn)登記的相關內容，并進行了歸納總結。經(jīng)過充分討論研究，在條文上采用“根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律”的表述，不對其他法律進行羅列。

當然，除了《物權法》等相關法律，《條例》還有其他間接依據(jù)，主要是相關文件等。如2013年3月14日公布的《國務院機構改革和職能轉變方案》，2013年11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，2014年1月中央編辦發(fā)布的《關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》等。

三、不動產(chǎn)登記的概念

登記的主體是不動產(chǎn)登記機構。《物權法》第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。”據(jù)此，《條例》把登記機關明確為不動產(chǎn)登記機構。但是，在《條例》出臺之前，我國并沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構，不僅不同的不動產(chǎn)權利要去不同的政府部門進行登記，而且各地不動產(chǎn)登記機構的設置也并不一致，這種局面非?；靵y，對不動產(chǎn)登記信息的共享、交易的安全、群眾生活的便利都帶來了不利影響。《條例》第六條將登記的職責明確給國家專職的部門，即在國家層面，為國務院國土資源主管部門;在地方層面，是縣級以上地方人民政府確定的部門。這是綜合考慮我國不動產(chǎn)登記的實踐，并借鑒域外不動產(chǎn)登記機構設置的經(jīng)驗而作出的規(guī)定。

登記的內容是不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項。確定一項不動產(chǎn)權利的歸屬，一般包括主體、客體、內容三個方面，這對應在不動產(chǎn)登記簿中便是不動產(chǎn)權利人的姓名、名稱等身份信息，不動產(chǎn)的坐落、面積等自然狀況，以及權利的具體類型等內容。通過對這些內容的記載和公示，社會公眾便可以了解不動產(chǎn)權利的歸屬情況，起到定分止爭的社會效果。此外，不動產(chǎn)登記在特殊情況下還應記載其他法定事項，主要是指不動產(chǎn)存在異議、被查封等事實情況時。這些內容是通過異議登記、查封登記等具體登記類型予以體現(xiàn)的，通過對這些事項的記載和公示，權利主體可以及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)交易所存在的風險。

登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。《物權法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。”因此，除《物權法》規(guī)定的個別情形以外，物權歸屬及物權變動等事項，記載于不動產(chǎn)登記簿時才發(fā)生效力，不動產(chǎn)登記簿是物權變動的效力證明，對于不動產(chǎn)權利人和第三人都有十分重要的意義。第三人可以通過查看不動產(chǎn)登記簿了解不動產(chǎn)的自然狀況和權屬情況，第三人基于對不動產(chǎn)登記簿的信任所作出的善意行為都受到法律的保護。需要注意的是，此處的登記是具有實體法效力的，它與行政管理上的登記、備案具有實質上的區(qū)別，后者只是對于既存權利狀態(tài)的描述，方便行政機關進行統(tǒng)籌，而前者則是權利確認的必要條件。

不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對而言的，都屬于“物”的范疇，都由《物權法》(大陸法系國家)或者財產(chǎn)法(英美法系國家)進行調整。兩者之間的區(qū)別主要是能否人為地移動，如果能夠移動的被稱為動產(chǎn)，不能移動的被稱為不動產(chǎn)。因此，在域外其他國家和地區(qū)，不動產(chǎn)的概念比較廣，一般包括土地以及附著于土地與其無法分離的房屋、林木等。

在我國，“不動產(chǎn)”一般指不可移動的物或者財產(chǎn)，但是我國法律只有《擔保法》對不動產(chǎn)的含義進行了界定。其第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指士地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。”

1988年《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》表述為“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產(chǎn)”。

2004年10月15日《物權法》第二次審議稿第二條第二款曾已經(jīng)明確規(guī)定不動產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地附著物。但是在以后的審議稿以及正式的頒布稿都沒再進行規(guī)定。正式出臺的《物權法》第五十八條在界定集體的不動產(chǎn)和動產(chǎn)時雖有涉及但是沒有明確界定：“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：(一)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林，山嶺、草原、荒地、灘涂;(二)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施;(三)集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施;(四)集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)”。

《條例》在《擔保法》的基礎上，通過列舉明確外延的方式，參照《擔保法》的表述確定了不動產(chǎn)的概念，并在“土地”后面增加了“海域”，基本保證了不動產(chǎn)定義的統(tǒng)一。

四、不動產(chǎn)登記類型

《條例》作為一項規(guī)范登記的程序法規(guī)，登記類型是其核心的內容。不同的登記類型，其申請主體、提交的材料、登記的程序等都存在差異，《條例》對此作出了概括規(guī)定。

(一)不動產(chǎn)首次登記

不動產(chǎn)首次登記，主要是指不動產(chǎn)權利第一次記載于不動產(chǎn)登記簿，具體來說主要包括總登記和初始登記。首次登記作為一種登記類型，是《條例》的首創(chuàng)。在《條例》出臺之前，存在著土地總登記、土地初始登記和房屋初始登記、設定登記等相關類型，由于不同的部門對初始登記、設定登記的內涵理解不一致，因此《條例》將其統(tǒng)一歸納規(guī)定為首次登記。

(二)變更登記

變更登記，主要是指因不動產(chǎn)權利人的姓名、名稱或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進行的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包括：權利人姓名或者名稱變更的;不動產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的;不動產(chǎn)權利期限發(fā)生變化的;同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的;抵押權順位、擔保范圍、主債權數(shù)額，最高額抵押債權額限度、債權確定期間等發(fā)生變化的;地役權的利用目的、方法、期限等發(fā)生變化的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權利轉移的變更情形。

(三)轉移登記

轉移登記，主要是指因不動產(chǎn)權利人發(fā)生改變而進行的登記。一般來說，轉移登記適用的情形包括：買賣、繼承、遺贈、贈與、互換不動產(chǎn)的;以不動產(chǎn)作價出資(入股)的;不動產(chǎn)分割、合并導致權屬發(fā)生轉移的;共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的;因主債權轉移引起不動產(chǎn)抵押權轉移的;因需役地不動產(chǎn)權利轉移引起地役權轉移的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權利轉移情形。

(四)注銷登記

注銷登記，主要是指因不動產(chǎn)權利消滅而進行的登記。注銷登記在各種不動產(chǎn)登記中普遍存在。注銷登記主要包括申請注銷登記和囑托注銷登記兩種情形。申請注銷登記的情形主要包括：因自然災害等原因導致不動產(chǎn)滅失的;權利人放棄不動產(chǎn)權利的;不動產(chǎn)權利終止的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。囑托注銷登記的情形主要包括：依法收回國有土地、海域等不動產(chǎn)權利的;依法征收、沒收不動產(chǎn)的;因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原不動產(chǎn)權利消滅，當事人未辦理注銷登記的;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(五)更正登記

更正登記，主要是指登記機構根據(jù)當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。更正登記是《物權法》確定的一項新的登記類型，在日常登記實踐中普遍存在。不動產(chǎn)登記工作實踐中，由于各種原因難以避免會導致各種錯誤，創(chuàng)設更正登記制度的原因就在于通過規(guī)范糾正登記錯誤的程序，達到合法糾正登記錯誤之目的?！锻恋氐怯涋k法》和《房屋登記辦法》也都對更正登記制度作出了更具有操作性的規(guī)定。

(六)異議登記

異議登記，主要是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。異議登記是《物權法》規(guī)定的一項新的不動產(chǎn)登記制度，《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》對此制度進一步進行了明確的規(guī)定?！段餀喾ā返谑艞l規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

(七)預告登記

預告登記，主要是指為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目的請求權的不動產(chǎn)登記。它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)?！段餀喾ā返诙畻l規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記一般適用于轉讓不動產(chǎn)、預購商品房等不動產(chǎn)的情形。

(八)查封登記

查封登記，主要是指不動產(chǎn)登記機構根據(jù)人民法院及其他機關提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書，將查封的情況在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。查封既可以適用于動產(chǎn)，也可以適用于不動產(chǎn)。對于動產(chǎn)的查封，一般是在查封標的之上加貼封條，以起到公示之作用;而對于不動產(chǎn)，除了采取張貼封條的方式外，更重要的是應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦理查封登記手續(xù)，否則，不得對抗其他已經(jīng)辦埋了登記手續(xù)的查封行為。查封登記最早規(guī)定于《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)【2004】5號)文件中，包括了查封登記、預查封登記、輪候查封登記等具體的類型。