為健全保障性住房建設(shè)和分配體系，改善群眾住房需求，促進(jìn)租賃型保障房專業(yè)化管理和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國家建設(shè)部、財政部、發(fā)改委《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建保[2013]178號），陜西省建設(shè)廳、發(fā)改委、財政廳、國土廳、糾風(fēng)辦《關(guān)于廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行管理的指導(dǎo)意見（試行）》（陜建發(fā)[2013]336號），安康市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《安康市廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行實(shí)施意見（試行）》的通知 （安政辦發(fā)〔2014〕45號）文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。

一、目標(biāo)任務(wù)

全面落實(shí)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干大問題的決定》提出的“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”，積極推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，使不同收入的住房困難群眾更方便、更快捷地享受到住房保障制度，實(shí)現(xiàn)“住有所居”、“應(yīng)保盡保”的目標(biāo)，從2014年起，積極推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

二、基本原則

（一）堅持統(tǒng)籌房源原則。廉租住房和公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行并軌運(yùn)行，政府的直管公房納入公租房管理范圍；

（二）堅持梯度保障原則。對公共租賃住房保障對象實(shí)施分檔補(bǔ)貼，資金發(fā)放到戶，租金足額繳納；

（三）堅持租補(bǔ)分離原則。保障對象在市場租賃住房的，政府即期向保障對象發(fā)放租金補(bǔ)貼；

（四）堅持市場定價的原則。租金標(biāo)準(zhǔn)略低于同城區(qū)同類房屋市場平均租金水平。

三、項(xiàng)目計劃

 從2014年起，將廉租住房（含購改租等項(xiàng)目）建設(shè)計劃并入公共租賃住房年度建設(shè)計劃。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設(shè)計劃的在建項(xiàng)目可繼續(xù)建設(shè)，建成后并入公共租賃住房。

四、資金渠道

（一）資金申請渠道，根據(jù)中省有關(guān)文件規(guī)定，中央補(bǔ)助公共租賃住房建設(shè)資金以及租賃補(bǔ)貼由財政部安排，按原公共租賃住房項(xiàng)目編報程序向上級爭取補(bǔ)助資金。國家發(fā)改委原安排的中央用于新建廉租住房補(bǔ)助投資調(diào)整為公共租賃住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)助投資，按原公共租賃住房配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目編報程序向上級爭取補(bǔ)助資金。

（二）廉租住房并入公共租賃住房后，根據(jù)中省有關(guān)文件規(guī)定，當(dāng)?shù)卣糜诹庾》拷ㄔO(shè)的配套資金來源渠道，調(diào)整用于公共租賃住房（含2014年以前在建廉租住房）建設(shè)。原用于租賃補(bǔ)貼的資金，繼續(xù)用于補(bǔ)貼在市場租賃住房的保障對象。

 五、項(xiàng)目建設(shè)

（一）廉租住房和公共租賃住房并軌后，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一選址、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。公共租賃住房項(xiàng)目選址應(yīng)優(yōu)先安排在交通便利，生活方便，市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完善的區(qū)域。確因建成區(qū)沒有建設(shè)條件，要將市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施與公租房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用，為保障對象提供良好的居住條件和公共服務(wù)水平。在外來務(wù)工人員集中的工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照集約用地的原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)公共租賃住房，面向用工單位或園區(qū)就業(yè)人員出租。

（二）廉租住房和公共租賃住房并軌后，住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)均控制在50平方米左右，戶型以二室一廳一廚一廁為主，室內(nèi)為可滿足基本生活要求的普通裝修設(shè)施，即水泥地面、混合砂漿粉刷、仿磁涂料、鋁合金窗、進(jìn)戶防盜門、室內(nèi)夾板門、銅芯電線、白熾燈泡、蹲便器、瓷質(zhì)洗滌盆、廚房操作臺等一次裝修到位。

（三）采取多種方式籌集房源，在完成續(xù)建項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際住房保障需求確定新建任務(wù)，新建公共租賃住房，可以通過改建、收購、長期租賃等方式，或通過政府直接投資或?qū)嵨飬⒐?、委托代建等多種形式引進(jìn)社會資本，企業(yè)等社會力量參與公共租賃住房建設(shè)。公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目按照“有利分配、便于管理”的原則，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房、限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)開發(fā)建設(shè)中按規(guī)定比例配建,并以整棟和整體單元在開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)。

（四）廉租住房和公共租賃住房并軌后，項(xiàng)目建設(shè)繼續(xù)享受原各項(xiàng)優(yōu)惠政策。涉及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金予以免收，其它服務(wù)收費(fèi)減半；電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)對公租房減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等營業(yè)性收費(fèi)。

六、配套管理

（一）明確保障對象及準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。公共租賃住房供應(yīng)對象為城鎮(zhèn)中低收入及以下住房困難家庭和新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員陜南移民搬遷對象、進(jìn)城農(nóng)民工中的住房困難者。

最低收入家庭按照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民享受最低社會保障家庭確定。

低收入家庭收入線按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民享受最低社會保障收入的3倍以下確定。按照收入標(biāo)準(zhǔn)合理確定公共租賃住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并定期調(diào)整公布。

中等收入線根據(jù)上級確定規(guī)定并結(jié)合本縣上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)確定。中低家庭收入線由縣統(tǒng)計局確定并定期公布。

住房困難家庭按照家庭人均住房建筑面積低于20平方米確定。

（二）完善工作程序，規(guī)范分配管理。堅持社區(qū)受理、鎮(zhèn)政府或主管部門初審、縣保障部門復(fù)審、縣保障性住房建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組終審的審批程序應(yīng)在30個工作日完成審核審批程序。在綜合考慮保障對象的住房困難程度、收入水平、申請順序、保障需求以及房源等情況的基礎(chǔ)上，優(yōu)先解決城市最低收入家庭保障對象的住房困難。對房源情況、分配政策、分配對象、分配方式、分配結(jié)果等信息及時進(jìn)行公布，確保分配過程公開、公正、透明。

（三）加強(qiáng)租金管理。合理確定租金，公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照略低于同城區(qū)類似房屋的市場平均租金水平，由保障部門會同物價部門確定租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行動態(tài)調(diào)整，每兩年研究一次并向社會公布。公共租賃住房實(shí)行租金“收支兩條線”管理，租金收入上繳財政，專項(xiàng)用于房屋管理、維修、設(shè)施更新等支出。鼓勵建立公共租賃住房專項(xiàng)維修基金，資金從每年收取的租金中歸集。

（四）實(shí)施梯度保障。對保障對象根據(jù)其家庭收入實(shí)施分檔補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼系數(shù)如下：

最低收入家庭，按照公共租賃住房基準(zhǔn)租金減住戶實(shí)際繳納的租金，差額部分政府實(shí)施補(bǔ)貼，補(bǔ)貼基數(shù)為公共租賃住房基準(zhǔn)租金的50%。

低收入家庭，按照公共租賃住房基準(zhǔn)租金減住戶實(shí)際繳納的租金，差額部分政府實(shí)施補(bǔ)貼，補(bǔ)貼基數(shù)為公共租賃住房基準(zhǔn)租金的30%。

根據(jù)其家庭收入的變化，定期對保障對象的補(bǔ)貼系數(shù)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

（五）實(shí)行租補(bǔ)分離。對未享受實(shí)物保障的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭繼續(xù)實(shí)行發(fā)放租賃補(bǔ)貼，由其自行到市場租賃住房。住房困難家庭中無住房的，按照人均住房20平方米以下補(bǔ)貼，每平方米按照公共租賃住房基準(zhǔn)租金的50%計算補(bǔ)貼；住房困難家庭中有住房的，扣除其現(xiàn)有面積后，對不足部分按照每平方米公共租賃住房基準(zhǔn)租金的50%計算補(bǔ)貼。

（六）完善退出機(jī)制。根據(jù)保障對象家庭收入的變化，及時調(diào)整租金補(bǔ)貼檔次。對取消最低社會保障資格的住房困難家庭，調(diào)整至低收入住房困難家庭補(bǔ)貼檔次；收入水平超出低收入保障條件的住房困難家庭，調(diào)整到公共租賃住房基準(zhǔn)租金檔次，直至不再補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)柔性退出。

（七）嚴(yán)格租賃管理。公共租賃住房按規(guī)定分配后，應(yīng)與承租對象簽訂租賃合同，租賃合同必須使用保障部門制定的規(guī)范文本，租賃合同一年簽訂一次，需要續(xù)租的，承租人應(yīng)在合同期滿1個月前向保障部門提出申請。每三年由旬陽縣保障住房管理中心對已配租的家庭進(jìn)行復(fù)審，經(jīng)審核符合條件的，準(zhǔn)予續(xù)租并簽訂續(xù)租合同；經(jīng)審核不符合條件的，應(yīng)按照規(guī)定退出實(shí)物配租。公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于從事其他經(jīng)營活動。承租人違反規(guī)定使用公共租賃住房的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令退出。承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的，應(yīng)當(dāng)退出。對承租人拖欠租金和其他費(fèi)用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。
    （八）加強(qiáng)物業(yè)管理。公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)堅持市場機(jī)制運(yùn)作，做到自主經(jīng)營、統(tǒng)籌收支、產(chǎn)權(quán)清晰、管理規(guī)范。政府直接投資建設(shè)的公共租賃住房小區(qū)實(shí)行自管和社會化物業(yè)管理相結(jié)合的方式；企業(yè)配建的公共租賃住房項(xiàng)目納入其所在項(xiàng)目統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理。大力推進(jìn)社會化物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，公共租賃住房保障對象的物業(yè)服務(wù)費(fèi)在同區(qū)域同類型商品房居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減半收取，政府予以適當(dāng)補(bǔ)貼。物業(yè)管理單位應(yīng)定期向保障部門匯報公共租賃住房實(shí)際使用和物業(yè)服務(wù)情況。

（九）提升服務(wù)內(nèi)涵。要注重為公租房保障對象提供必要的公共服務(wù)，采取政府統(tǒng)籌、部門聯(lián)動、社會參與的聯(lián)動機(jī)制，在代辦服務(wù)、醫(yī)療教育、培訓(xùn)就業(yè)、矛盾調(diào)處、精神文化、政策咨詢、健身運(yùn)動以及互幫互助等方面，積極探索后期服務(wù)新模式，提升服務(wù)管理新內(nèi)涵，不斷滿足低收入家庭的合理要求，實(shí)現(xiàn)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利的良好局面，有效構(gòu)建和諧社區(qū)。

七、產(chǎn)權(quán)設(shè)置

（一）實(shí)現(xiàn)租售結(jié)合，產(chǎn)權(quán)共有。發(fā)展公共租賃住房產(chǎn)權(quán)共有，調(diào)動城鎮(zhèn)住房困難家庭靠自己努力改善住房條件的積極性，有利于加快解決城鎮(zhèn)住房困難家庭的住房問題。產(chǎn)權(quán)共有是指購買公租賃住房的對象和當(dāng)?shù)卣鞒忠欢ū壤漠a(chǎn)權(quán)份額。

（二）公共租賃住房入住對象自愿購買公共租賃住房的，可以申請購買。其中，中省投資部分歸政府所有。購房者可以一次性付款，也可以分期付款。一次性付款，辦理共有產(chǎn)權(quán)證書；分期付款的，按享受的產(chǎn)權(quán)比例繳納租金。公共租賃住房入住對象能達(dá)到全額購買條件的，可以逐步過渡為全產(chǎn)權(quán)，并辦理房屋所有權(quán)證，上市交易按照經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定執(zhí)行。

（三）明確出售價格。公共租賃住房按成本價出售，讓利于城鎮(zhèn)住房困難家庭。成本價格由土地成本（含拆遷安置成本）、前期費(fèi)用、合理稅費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及管理費(fèi)組成。工程竣工驗(yàn)收后，由價格主管部門審定。

（四）明確上市交易規(guī)定。購買共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房不得上市交易，確有特殊原因需出售的，由住房保障部門按原售價扣除折舊后回購，用于公共租賃住房保障房源。

八、監(jiān)督檢查

廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行管理工作接受社會監(jiān)督，住房保障部門加強(qiáng)并軌運(yùn)行管理工作的宣傳，為并軌運(yùn)行管理工作營造良好氛圍，不斷總結(jié)并軌運(yùn)行管理工作經(jīng)驗(yàn)，及時發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)工作中存在的問題，確保并軌運(yùn)行管理工作取得實(shí)效。對在并軌運(yùn)行管理工作運(yùn)行過程中，住建部門接到對違法違紀(jì)行為進(jìn)行檢舉和控告的，應(yīng)當(dāng)依照職責(zé)及時核實(shí)并作出處理。因玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或不履行職責(zé)造成后果的，要追究其相關(guān)責(zé)任人責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，要移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。對弄虛作假、虛報公共租賃住房供應(yīng)對象、提供虛假資料等手續(xù)的，取消其申請資格，并由紀(jì)檢、監(jiān)察部門追究單位主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。

九、組織領(lǐng)導(dǎo)

廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行工作在縣保障性住房建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施，具體由旬陽縣保障性住房管理中心負(fù)責(zé)并軌運(yùn)營管理等工作。保障性住房建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位要形成共識、密切配合、履行職責(zé)、全力支持，確保全縣廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行工作的順利推進(jìn)。